Flexibilização das medidas contra o COVID-19 nos condomínios

Com a reabertura gradual da economia nos Estados e Municípios, diversos síndicos têm se questionado sobre a possibilidade de flexibilização das normas internas de isolamento social.

 

 

1. Considerações Iniciais

 

Logo após o surgimento dos primeiros casos no Brasil, inúmeros condomínios edilícios passaram a adotar medidas para o enfrentamento do COVID-19 com base nas orientações das organizações de saúde e diretrizes dos órgãos públicos.

 

Dentre as mais importantes, podemos citar o fechamento das áreas comuns (piscina, academia, churrasqueira, quadra esportiva, salão de festas, etc.), as restrições quanto ao acesso de terceiros (corretores, entregadores e prestadores de serviços), a suspensão de assembleias gerais presenciais e a proibição de obras e reformas não urgentes.

 

Entretanto, mesmo diante do contínuo aumento de casos confirmados e de mortes, alguns Estados e Municípios passaram a instituir protocolos de flexibilização das medidas de isolamento social, o que tem causado constantes discussões também no ramo do Direito Condominial.

 

Ainda que não se tenha nos Decretos nada muito específico em relação aos condomínios, é evidente que a maleabilidade das restrições acaba por elevar a pressão sobre os síndicos, que a todo momento se deparam com solicitações de moradores para que as áreas comuns sejam reabertas.

 

Dito isto, passemos a tecer alguns comentários sobre a possibilidade – ou não – da flexibilização das medidas impostas pelos condomínios edilícios em razão da pandemia causada pelo COVID-19.

 

2. Reabertura das Áreas Comuns

 

Adotado pela necessidade de isolamento social para prevenir e combater a propagação do vírus no período da pandemia, sem dúvida o fechamento das áreas comuns foi a medida imposta pelos síndicos que mais impactou a vida dos moradores e também a que mais resultou em discussões judiciais.

 

Diariamente os síndicos têm se deparado com solicitações para reabertura dos espaços de convivência comum, muitas vezes sob o argumento de que as restrições em tela estão atingindo o direito ao uso da propriedade.

 

Passados praticamente três meses do primeiro caso em nosso país, já é possível verificar em alguns Estados e Municípios a retomada gradual da atividade econômica, de forma a causar questionamentos quanto a possibilidade de reabertura das áreas comuns dos condomínios.

 

Primeiramente, é preciso indagar acerca da real necessidade de reabertura nesse momento.

 

A flexibilização, ainda que adotada de forma gradual, pode vir a causar consequências irreversíveis à coletividade, visto que atualmente o Brasil se tornou uns dos países com os resultados mais graves da doença. Já são mais de 850 mil casos confirmados e cerca de 43 mil mortes.

 

Não se pode descartar a possibilidade de contágio após a reabertura das áreas comuns, visto que o fluxo de pessoas, residentes ou não, aumentará significativamente.

 

E isto pode ocasionar a responsabilidade do síndico, caso se constate a adoção de uma ação equivocada.

 

Além disso, é necessário levar em consideração o histórico do condomínio frente ao coronavírus. É natural que nos locais onde não existiram casos confirmados ou mortes haja um maior relaxamento, ocasionando a reabertura em maior grau.

 

Outro ponto que deve ser observado pelos administradores condominiais é o aumento dos custos diários de limpeza e higienização dos ambientes do prédio. Não são poucos os condomínios que reduziram o seu quadro de funcionários por questões financeiras e até mesmo como medida para diminuir o fluxo de pessoas nas dependências do condomínio.

 

Como já ressaltado, a reabertura das áreas comuns traz consigo o risco iminente de contágio. Não apenas os moradores, mas também os funcionários do condomínio estarão sujeitos a esta situação. 

 

Assim como as decisões de isolamento das áreas comuns, entendemos que a sua reabertura também encontra fundamento nos incisos II e V, do art. 1.348, do Código Civil.

 

Além da legislação civil, as convenções condominiais e os regimentos internos também dão aos síndicos autonomia suficiente para atuar em nome da coletividade, impondo-lhe as decisões necessárias.

 

No entanto, é forçoso dizer que, a depender das características de cada condomínio, é possível que se adote meios destinados à flexibilização das normas restritivas atualmente impostas, desde que aplicados protocolos de segurança que visem regulamentar o uso dos espaços comuns e, principalmente, resguardar a saúde e a segurança da massa condominial.

 

Para tanto, deve o síndico considerar as particularidades dos espaços e o risco de contágio que cada um pode oferecer, estabelecendo formas de utilização do respectivo ambiente.

 

Áreas externas como quadras poliesportivas, piscinas, parques de convivência, por exemplo, são espaços com maior possibilidade de flexibilização. Nestas, o controle poderá ser efetuado através da limitação de pessoas e controle de horários.

 

Já as áreas internas, como os salões de festas, churrasqueiras e academias, demandam uma maior cautela, visto que existe uma tendência à aglomeração, não sendo prudente que se faça a liberação neste momento. 

 

Destaque-se que alguns condomínios têm exigido dos condôminos interessados no uso do espaço a assinatura de um termo de responsabilidade.

Nessa esteira, após a criação das diretrizes que buscam a reabertura gradual das áreas comuns, caberá ao corpo diretivo informar à coletividade sobre a implementação das medidas, as quais serão postas para apreciação e ratificação na primeira assembleia condominial possível.

 

Particularmente, entendemos que o momento ainda exige medidas rígidas de isolamento social, de forma que a reabertura, diante do cenário de mortes diárias, não parece ser a melhor saída.

 

Portanto, ressalvando-se os casos excepcionais, reputa-se fundamental a manutenção das restrições fundadas no combate ao coronavírus até que haja uma efetiva redução dos números ligados ao vírus.

 

3. Realização de Assembleias Gerais

 

Com o advento da Lei. 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (COVID-19), a virtualização das assembleias gerais passou a ser possível, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020.

 

Todavia, nem todos os condomínios possuem o aparato necessário à realizada de assembleia neste formato. Seja pela falta da tecnologia, seja pela impossibilidade de atingir todos os condôminos, ou até mesmo pelo receito de possíveis nulidades, a virtualização das reuniões condominiais ainda é pouco adotada pelos condomínios.

 

Por este motivo, é de se imaginar que existem condomínios impossibilitados de promover reuniões de condôminos, ainda que de forma virtual.

 

E é neste cenário que a autonomia dos síndicos e/ou dos corpos diretivos reaparece neste momento de pandemia.

 

Não havendo como deliberar os temas em assembleia, nada mais justo e preciso que as manter as decisões nas mãos dos que administram o condomínio, desde que, obviamente, sejam aplicadas com base no bom senso e razoabilidade.

 

4. Obras e reformas

 

Em relação às obras e reformas durante a pandemia, o entendimento majoritário tem seguido a linha de que é preciso comprovar a urgência e necessidade destas.

 

Uma vez constatada a necessidade de realização de determinada obra ou reforma, deve o síndico permitir que esta ocorra. Serviços de conserto de vazamento, infiltração, etc., demandam uma atuação imediata, sob pena de, igualmente, colocar a coletividade em risco.

 

No entanto, caberá ao condômino seguir as regras quanto aos cuidados de higiene e segurança.

 

Não sendo urgente, não há que se falar em obras e reformas. Além do risco de disseminação do vírus com o aumento do fluxo de prestadores de serviços no condomínio, é preciso considerar o fato de que inúmeros moradores estão em regime de home office, atividade esta que demanda silêncio e concentração para a sua execução.

 

5. Conclusão

 

Por todo o exposto, conclui-se que o síndico, na condição de responsável legal do condomínio, deve zelar pela segurança e salubridade dos moradores no ambiente predial, seja mantendo as medidas de isolamento das áreas comuns, seja pela implementação de protocolos de reabertura destas.

 

No entanto, conforme já explanado, a flexibilização deve vir acompanhada de estudo prévio que demonstre não apenas as condições de reabertura, mas também os cuidados que deverão ser adotados e, principalmente, os riscos que os moradores estarão sujeitos.

 

A reabertura neste momento não nos parece ser a melhor forma de retomar as atividades da coletividade. Aplicá-la de forma equivocada poderá ocasionar transtornos à saúde dos moradores e funcionários, bem como trará aos síndicos uma carga de responsabilidade gritante.

Compartilhe no Facebook
Please reload

Publicações recentes

Please reload

Siga-nos nas redes sociais

  • Facebook MPSV
  • Instagram MPSV

Maceió/AL - Recife/PE - Aracaju/SE - Rio de Janeiro/RJ
©2017 por PESSOA & VASCO – Advogados Associados. Criado  por Júnior Novaes DS.