As cobranças de débitos condominiais à luz da lei nº 13.105/2015 - Novo CPC

O Novo Código de Processo Civil, introduzido pela Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, trouxe mudanças significativas no procedimento atinente à cobrança das contribuições condominiais em face de condôminos inadimplentes. É certo que, pelo menos em tese, haverá mais celeridade e eficiência quando da cobrança das cotas condominiais em atraso, tendo em vista que o Novo CPC elevou o crédito condominial, em regra caracterizado pelo boleto de pagamento, à condição de Título Executivo Extrajudicial.

Por não ser o objetivo deste artigo o exaurimento da matéria, até mesmo por se tratar de dispositivos recentemente introduzidos no mundo jurídico e que demandarão grandes discussões, iremos nos atrelar aos principais pontos da matéria, citando as mudanças mais efetivas da nova legislação processual pátria.

Durante a vigência do antigo Código de Processo Civil, o crédito de natureza condominial somente era exigível após o ajuizamento de ação de cobrança e o consequente trânsito em julgado da sentença de mérito ou do acórdão que julgou o recurso da parte insatisfeita com a decisão. Finalizado este primeiro procedimento, obviamente com decisão final favorável ao condomínio-credor, estar-se-ia constituído o crédito e permitida a sua execução através de procedimento próprio, o que demandaria mais alguns meses ou anos até a realização dos atos inerentes ao cumprimento da execução.

Com o advento da Lei nº 13.105/2015, e a inclusão dos débitos condominiais no rol de títulos executivos extrajudiciais, o credor passou a optar pelo ajuizamento direto do processo de execução, suprimindo, assim, a necessidade de se iniciar a demanda pela denominada fase de conhecimento. Agora, o título tem força de sentença, pois possui os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. É neste sentido o disposto no art. 784, inciso X, do Novo Código de Processo Civil:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; (grifo nosso)

Vale ressaltar que, à luz do dispositivo acima mencionado, a cobrança em face de condômino inadimplente não diz respeito apenas às contribuições ordinárias. Também são exigíveis, em condições de igualdade, as despesas condominiais extraordinárias, desde que previstas na convenção do condomínio ou aprovadas em assembleia geral de condôminos. Para o ajuizamento da ação e prosseguimento regular da demanda, devem acompanhar a peça executiva o título executivo extrajudicial, a convenção de condomínio, a ata de eleição do síndico e a planilha atualizada do débito.

Assim, ajuizada a ação de execução, o devedor será citado para pagar o débito total ou indicar bens suficientes em até 03 (três dias) úteis, sob pena da adoção das medidas constritivas inerente à execução, a exemplo da penhora. Perceba-se que agora o devedor é citado para pagar o débito ou indicar bens suficientes à execução, e não mais para apresentar peça contestatória acompanhada de provas. Com a nova regra processual, o título já está constituído e apto a ser cobrado.

Apesar de não mais ser possível a defesa processual para desconstituir a formação do título, é proporcionado ao devedor a apresentação de Embargos à Execução dentro das hipóteses previstas no art. 917 do Código de Processo Civil.

Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: (grifo nosso)

I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;

II - penhora incorreta ou avaliação errônea;

III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções;

IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa;

V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;

VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Em regra, não há a suspensão do processo quando do oferecimento dos embargos. No entanto, o §1º do art. 919 aduz que “o juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes”. Ou seja, cumpridos os requisitos do parágrafo em tela, abre-se a possibilidade de o juiz atribuir o efeito suspensivo.

O CPC prevê, ainda, penalidade para o devedor que se utiliza dos embargos apenas como artifício para protelar o pagamento. Neste caso, o magistrado poderá não apenas rejeitar o oferecimento da peça, mas também determinar a imposição de multa por ato atentatório à dignidade da justiça.

Em que pese o prazo do art. 784, inciso X, o Poder Judiciário tem adotado, por cautela, a designação de audiência prévia no intuito de compor a lide de maneira mais célere e sem necessitar prosseguir com os atos executórios. Nos parece bastante razoável tal medida, desde que o prazo para a realização da audiência não extrapole os limites da razoabilidade, pois, desta forma, os anseios da nova lei restariam prejudicados em sua substância.

Percebe-se, portanto, as alterações introduzidas no procedimento judicial buscaram proteger os condôminos adimplentes, muitas vezes obrigados a cotizar para cobrir o débito deixado por outros condôminos e, consequentemente, cumprir com as obrigações do condomínio. É dever de todos os condôminos arcarem com as despesas de manutenção e conservação do patrimônio em face da existência de direitos conjuntos sobre a coisa comum.

Desta forma, importantes são as mudanças proporcionadas pela Lei nº 13.105/2015, tendo em vista que representam um instrumento facilitador quanto às cobranças de quotas condominiais em atraso e, na mesma medida, um fator que certamente inibirá a inadimplência, pelo menos em grande parte, ainda mais quando o próprio imóvel é o garantidor real da dívida (obrigação propter rem) e não possui o benefício da blindagem por ser o único imóvel da família.